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Proprietà catalogata patrimonio Zafra. Badajoz

242.1

Ristrutturato

La struttura è un edificio unico, che è composto dai seguenti elementi:

Locale commerciale di 1: commerciali 2: Sede: Ufficio:

Superficie catastale: 383,00 m2.

Superficie di registrazione: 379,50 m2.

Superficie piani a condizione che: 432,77 m2.

Superficie adottato: 432,77 m2.

Maggiori dettagli

 

Ulteriori informazioni

 

 

REPORT DI VALUTAZIONE.-

 

EDIFICIO: SINGOLARE EDIFICIO DI ABITAZIONI, LOCALI

E UFFICI

UBICAZIONE: piazza DI SPAGNA, Nº24, 06300. ZAFRA.

PROVINCIA: BADAJOZ

SCOPO: LA CONSULENZA DEL VALORE DI MERCATO

DATA DELLA VISITA: 18/11/2015

DATA: 02/ 2016

 

 

1.- IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETÀ.-


1.1.- Identificazione fisica.-

 

La struttura è un edificio unico, che è composto dai seguenti elementi:

 

-Locale commerciale in 1: È situato al piano terra con accesso da piazza di Spagna. Attualmente è libero di inquilini o occupanti.

 

-Locale commerciale 2: È situato al piano terra con accesso da piazza di Spagna. La strada Álvarez Chamorro. È attualmente occupato dalla Banca Caja Rural de Extremadura.

 

-Custodia: Occupa parte del piano terra e del primo piano. La sua principale accesso da piazza di Spagna. Ha un secondo accesso dalla strada Álvarez Chamorro. È attualmente occupato dalla proprietà.

 

-Uffici: Occupano il secondo piano. Il suo accesso è dalla strada Álvarez Chamorro. Attualmente è libero di inquilini o occupanti.

 

Indirizzo: Plaza de España, nº 24

Città: Zafra

Provincia: Badajoz

Codice Postale: 06300

 

Alla data di 18/11/2015 ha fatto la visita, con la Costruzione, terminata e condizionata per l'uso.

 

1.2.- Identificazione del registro di sistema.-

 

La struttura stimato è il seguente percorso: piazza di Spagna, nº24, 06300, nel comune di Zafra, in provincia di Badajoz, e i cui dati registrati sono:

-Registrazione della proprietà di Zafra:

 

Fattoria no.

sezione

l'assunzione di

prenota

folio

Registrazione

3.188

-

278

31

202

20

           

           

- Riferimenti catastali:

 

-5561303QC2556S0001RP

-5561303QC2556S0005IF

-551303QC2556S0003YS

-551303QC2556S0004UD

 

 

2.- SCOPO E CAMPO DI APPLICAZIONE DELLA VALUTAZIONE DI PIANIFICAZIONE.-

 

La presente valutazione è stata commissionata dal Artsvalua sl e per i fini del calcolo del Valore di Mercato.

Il criterio di valutazione utilizzato è il Valore di Mercato, con i metodi che sono illustrati nella relazione.

La presente valutazione non soddisfano i requisiti di ECO-805-2003, su standard di valutazione immobiliare per alcuni istituti finanziari.

Per eseguire il presente rapporto ha utilizzato la seguente documentazione:

Record If (eredità)

Documentazione e indagini catastali Se

 

Allo stesso modo, abbiamo fatto le seguenti verifiche:

 

Oculare ispezione interna

Superficie costruita If (*)

Servitù visibile Se

Stato di conservazione o di costruzione di Se

Effettiva corrispondenza nel registro di sistema Se

Stato di occupazione Se

Corrente di impiego cui è destinato, Se

Adattamento per la pianificazione urbana Se si (*)

 

(*) Abbiamo utilizzato i piani, a condizione di estrarre i fotogrammi di superfici.

(*) Attraverso l'ausilio di mezzi informatici

Come risultato della documentazione utilizzata e le verifiche che punto, abbiamo ottenuto i dati e le informazioni che sono presentati nelle sezioni seguenti di questo rapporto.

 

 

3.- LOCALITÀ E AMBIENTE.-


3.1.- Località.-

 

La proprietà di essere valorizzato è situato in Plaza España, nº24, 06300, nel comune di Zafra, in provincia di Badajoz. Questo comune ha le seguenti caratteristiche di base.

 

Popolazione: abitanti 16.828

Occupazione: Più

 

Evoluzione: La Crescita

 

3.2.- Ambiente.-

Caratteristiche di base:

Tipo di ambiente: urbano

Dominante usi: residenziale / commerciale

Livello di reddito: medio

Densità: media

Gestione: - blocchi di giunzione

Qualità costruttiva: media

Esistenza di locali: alto

Aree pedonali: Se avete

Destinazione edilizia: (1) residence

Parchi e giardini: Se avete

 

Infrastrutture e grado di conservazione:

Pavimentazione: abbastanza

Illuminazione pubblica: sufficiente

Acqua di alimentazione: di rete generale

Telefono: se si dispone di

Igiene: rete generale

Del Gas della città: Non hanno

Energia elettrica: rete generale

Grado di conservazione: normale

Di comunicazione, di trasporto e di parcheggio:

 

Comunicazioni: sufficiente

Accessibilità: buona

Trasporto pubblico: sufficiente

Parcheggio: insufficiente

 

 

4.- IL CAMPO.-

4.1.- Di superficie.-

 

Superficie catastale:

383,00 m2

Superficie di registrazione:

379,50 m2

Superficie piani a condizione che:

432,77 m2

Superficie adottato:

432,77 m2

 

4.2 Infrastrutture.-

 

Al momento della visita, il terreno su cui si trova la proprietà di essere valutati ha le seguenti infrastrutture:

 

Pavimentazione: abbastanza

Telefono: se si dispone di

Acqua: rete generale

Illuminazione: sufficiente

Igiene: rete generale

Del Gas della città: Non hanno

Elettricità: bassa tensione

 

 

 

 

5.- L'EDIFICIO.-

5.1.- Descrizione.-

 

Immobiliare stimato in questo rapporto costituisce un edificio, e sono composti da elementi quali il tipo e la relativa posizione si riflettono nella sezione uno. L'edificio si compone di tre piani fuori terra con rispetto per la piazza di Spagna, essendo i suoi usi residenziali, commerciali e uffici.

 

La sua attrezzatura è composta da:

Parcheggio : Se si dispone di una piazza che abbiamo destinare all'edilizia.

Giardino privato: Non è necessario

Piscina: No

 

 

 

Gli elementi che vengono valutati, hanno le seguenti caratteristiche:

Programma funzionale Locale 1: (dimensione del plaza Spagna)

Locale commerciale

Senza inquilini, o occupanti

 

Condizioni di abitabilità:

Guida: Questo

Illuminazione: Normale

Vista: normale

Ventilazione: sufficiente

Livello di rumore: Basso

 

 

Programma funzionale Locale 2: (livello di Spagna, plaza)

Locale commerciale

Affitto

 

Condizioni di abitabilità:

Orientamento: più

Illuminazione: Normale

Vista: normale

Ventilazione: sufficiente

Livello di rumore: Basso

 

 

Programma funzionale Custodia

Camere da letto: 6

Bagni/wc: 3

Saloni di-sala da pranzo-essere: 3

Spogliatoio: 2

Garage: 1

Spedizioni

Cucina/office: 1

 

Altri: Dispensa, distributori, ricevitori, patio coperto, Cantina

 

Condizioni di abitabilità:

 

Orientamento: Più

Illuminazione: Normale

Vista: Normale

Ventilazione: Sufficiente

Livello di rumore: Basso

 

 

 

Programma funzionale secondo piano Uffici

La realtà fisica di corrente corrisponde con 3 uffici dislocati tutti in diversi reparti e con tutti i servizi igienici. L'attuale distribuzione sprecato molte aree comuni, rendendo la superficie utile degli uffici è molto inferiore a quella che potrebbe essere sfruttata con una leggera variazione di distribuzione.

Condizioni di abitabilità:

 

Orientamento: Più

Illuminazione: Normale

Vista: Normale

Ventilazione: Sufficiente

Livello di rumore: Basso

 

 

5.2.- Caratteristiche costruttive.-

 

Gli elementi chiave di un edificio:

Fondazione: unknown

Struttura: Pareti portanti

In Copertina: Misto

Custodia: in Fabbricato di mattoni

Isolamento: Non hanno

Carpenteria ext.: Legno

 Termina la maggior parte delle proprietà:

 

Terreni

Pareti

Soffitti

Area di soggiorno

Ceramica

Pittura

Pittura

Camere da letto

Ceramica

Pittura

Pittura

Locali umidi

Ceramica

Ceramica

Pittura

Cucina

Ceramica

Ceramica

Pittura

 Attrezzature sanitarie: qualità media

Servizi della struttura:

Impianto idraulico: Rete in rame

Riscaldamento: No

Aria condizionata: Split Tipo di

Elettricità: Se avete

Del Gas della città: Non hanno

Telefono: Chiamate. Normalizzato

Sicurezza: Non è necessario

 

 

 

 

5.2.- Le superfici.-

La superficie dell'edificio, in m2 è il seguente:

 

SUPERFICI

Superficie

Superficie

Superficie

DA LIVELLI

Costruito

Costruito

Costruito

E USA

Chiuso (m2)

PP. Comune (m2)

Prezioso (m2)

       

Livello 0

     

Locale 1

132,69

 

132,69

2 locali

136,73

 

136,73

Custodia

134,73

 

 

Area comune, uffici

28,62

 

 

Totale Parziale Di Livello 0

432,77

   
       

Livello 1

     

Custodia

386,03

 

 

Area comune, uffici

29,50

 

 

Totale Parziale Di Livello 1

415,53

   

Nota è stato scontato per la superficie del patio

   
       

Livello 2

     

Ufficio di 1

52,24

23,33

75,57

Ufficio di 2

90,77

40,53

131,30

Ufficio 3

155,02

69,23

224,25

Terrazza

42,53

 

 

Area comune, uffici

74,97

 

 

Totale Parziale Di Livello 2

415,53

   
       

Totale

Di 1,263,83

133,09

 

 

 

SUPERFICI

Superficie

Superficie

Superficie

PER USI

Costruito

Costruito

Costruito

 

Chiuso (m2)

PP. Comune (m2)

Prezioso (m2)

Locale 1. Livello 0

132,69

0,00

132,69

Locali 2. Livello 1

136,73

0,00

136,73

Alloggiamento.

I livelli 0 e 1

520,76

0,00

520,76

Ufficio Di 1 Livello 2

52,24

23,33

75,57

Ufficio Di 2 Livello 2

90,77

40,53

131,30

Ufficio Di 3 Livello 2

155,02

69,23

224,25

Terrazzo A Livello 2

42,53

0,00

0,00

 

1.130,74

133,09

Per 1221,30

       

Nota: queste superfici sono state calcolate sulla base di disegni forniti

 

 

5.4.- Situazione attuale: l'Antichità e stato di conservazione.-

Hanno un età di 56 anni circa e il suo stato di conservazione è superiore a quello che dovrebbe essere per la tua età.

È stato stimato che la vita utile residua superiore a quella che dovrebbe essere per la tua età pari a 65 anni.

 

6.- SITUACION URBANISTICA.-

 

In conformità con la pianificazione urbanistica in vigore, che è applicabile per la proprietà che si trova all'interno del territorio urbano consolidato, con un indice di protezione che non permette la sostituzione, e limita le possibili opere di riforma e di riabilitazione.

7.- REGIME DI PROTEZIONE, POSSESSO E OCCUPAZIONE.-

 

Regime di protezione.-

In conformità con la documentazione e con le informazioni ottenute durante la visita, l'edificio non è host a un regime di tutela pubblica attualmente.

Il possesso e l'occupazione.-

Sulla base della visita e delle informazioni ricevute, alla data di visitare l'edificio è stato occupato in parte, il valore di perizia è stato calcolato nell'ipotesi che la struttura si è trovato libero di inquilini e occupanti. Locale 2 è in affitto con contratto di locazione scaduto, secondo la documentazione fornita con il valore stimato sotto l'ipotesi che sia libero di inquilini o occupanti.

Servitù.-

Ci sono stati servitù visibili, che riguardano l'proprietà.

 

8.- INFORMAZIONI SUL MERCATO.-

 

Abbiamo fatto una ricerca del segmento di mercato relativi al settore immobiliare sono comparabili con i valori, con il seguente risultato:

Offerta: livello di approvvigionamento di beni immobili comparabili è medio-alto. Le caratteristiche della proprietà con valori simili alla media di mercato competitivo.

Domanda: La vendita di immobili simili nella zona è media. Il livello di reddito dell'acquirente significa.

Attualmente la domanda di immobili comparabili è inferiore all'offerta esistente.

Prezzi: Il mercato di studio comparabili analizzati sono estratte dalle seguenti campioni di abitazioni:

Situazione

Fonte

Vecchio

Superficie

Prezzo Offerta

Prezzo Prevedibile

Valore unitario €/m2

 

   

m2

 
   

Costruito

     

Plaza España,16

Api

10

101

240.000

Perdere 216,000

2.138,61

Piazza di Spagna,18

Particolare

33

107

A 175,000

166.250

1.553,74

La piazza grande,9

Particolare

50

1800

1.700.000

1.615.000

897,22

PL Giro Pilastro sn

Api

48

700

1.450.000

1.305.000

1.864,29

Pl di Spagna 17

Particolare

44

200

190.000

A 175,000

875,00

 

 

 

 

 

 

 

 Prezzi: Il mercato di studio comparabili analizzati sono estratti dagli esempi seguenti locali:

SITUAZIONE

FONTE

M2 di SUPERFICIE

PREZZO/PREVEDIBILE VENDITA

VALORE UNITARIO

 

 

m2

 

€/m2

 

Costruito

   

Plaza España,17

Immobiliare

230

350.000 €

1.522

Plaza Spagna,15

Immobiliare

120

200.000 €

1.667

Plaza España,1

Immobiliare

160

360.000 €

2.250

Plaza de España,6

Immobiliare

50

160.000 €

3.200

Ronda Maestranza,2

Particolare

30

120.000 €

4.000

Piazza grande,5

Particolare

36

85.000 €

2.361

  Prezzi: Il mercato di studio comparabili analizzati sono estratti dagli esempi seguenti uffici:

SITUAZIONE

FONTE

SUPERFICIE

PREZZO/PREVEDIBILE VENDITA

VALORE UNITARIO

 

 

m2

 

€/m2

 

Costruito

 

 

Plaza de España,25 (Zafra)

Immobiliare

120

90.000 €

750,00

C/ Sevilla (Zafra)

Immobiliare

100

80.000 €

800,00

Francisco Moreno,2 (Zafra)

Immobiliare

70

60.000 €

857,14

C/ Sevilla,1 (Zafra)

Immobiliare

80

90.000 €

1.125,00

C/ Delgado Valencia,1 (Merida)

Immobiliare

65

100.000 €

1.538,46

C/ Marquesa de pinares 2 (Merida)

Particolare

80

60.000 €

750,00

L' omogeneizzazione delle caratteristiche del mercato, i dati ottenuti utilizzando il di bene immobile che è il prezzo è stato fatto alla base delle differenze che si osservano tra loro e, in particolare, la data, l'ubicazione, la superficie, la qualità costruttiva e l'anzianità.

Dopo omogeneizzazione, e successive ponderazione sono ottenuti i seguenti valori unitari medi per l'uso:

 

VALORE UNITARIO

UTILIZZARE

€/M2

COMMERCIALE

2.900,00

RESIDENZIALE

996,00

UFFICI

783,00

 

Aspettative: È previsto che il breve-medio termine, domanda e offerta sono mantenuti costanti.

La prevedibile evoluzione dei prezzi nel breve-medio termine è che rimanga stabile.

 

9.- CALCOLO DI VALORI.-

9.1 Calcolo del costo di sostituzione/rigenerazione.-

 

Applicando il metodo del costo, si ottengono i seguenti risultati:

Costo di sostituzione

 

 

I valori unitari € /m2 costruito

Impatto della sviluppabile terra

   

500

Costo di costruzione di

   

685

Spese aggiuntive necessarie

12

%

142,20

Ammortamento

35

%

-289,52

 

   

 

Costo di sostituzione netto

   

1.038

Il costo di sostituzione lordo

 

 

1.327

Nota: Il costo di costruzione è stato determinato sulla base dei rapporti dei mezzi esistenti nell'ambiente.

9.2.- Metodo di confronto

I dati di mercato sono stati omogeneizzati e ponderato, ottenendo come risultato il Valore di Mercato per confronto indicati nella sezione 8.

Valore di mercato, adottato dal tecnico 02/2016 (Euro/m2 costruito)

Il valore di mercato per confronto

 

 

1.187

Valore di mercato, adottato

   

1.187

Coefficiente risultante mercato

 

 

1,15

 

La presente valutazione non soddisfano i requisiti di ECO-805-2003, che disciplina le valutazioni di alcuni istituti finanziari.

 

9.3 Valore Massimo Previsto Per Legge.-

Non calcolato, in quanto dalla documentazione che ci sono stati forniti e il controllo visivo, non segue che l'immobile è soggetto a un regime di tutela pubblica.

10.- VALORE DI PERIZIA.-

 

In conformità con le finalità di cui sopra, per la quale abbiamo richiesto la valutazione, con i criteri e i metodi di valutazione utilizzati, con l'analisi della documentazione che avevamo portato, e con i controlli che abbiamo effettuato, è nostra opinione che il giorno della visita, la proprietà, il Valore della stessa è:

Il VALORE di VENDITA DI un EDIFICIO ad 02/ 2016 è:

Trattabili con il manager, a seconda della quantità di interesse o parte della proprietà di essere la ragione per l'esposto.

 

 

 

 

E di prendere le necessarie finalità è emesso nel febbraio del 2.016.

 

Fdo.: Carlos Hellin Armengol

Architetto

 

 

 

PIANO DI SITUAZIONE.-

                                  

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Proprietà catalogata patrimonio Zafra. Badajoz

La struttura è un edificio unico, che è composto dai seguenti elementi:

Locale commerciale di 1: commerciali 2: Sede: Ufficio:

Superficie catastale: 383,00 m2.

Superficie di registrazione: 379,50 m2.

Superficie piani a condizione che: 432,77 m2.

Superficie adottato: 432,77 m2.

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